お金がない状態で家を売る方法は？注意点についても解説

手元にまとまった資金がない状態で家を売却するにはどうすれば良いのか、とお悩みではありませんか。
不動産を売却する際には税金や仲介手数料といったさまざまな諸費用が発生するため、手持ちの現金が少ないと手続きを進められないのではないかと不安に感じてしまうものです。
本記事では、資金に余裕がなくても家を売却できる3つの具体的な方法をはじめ、事前に把握しておくべき費用の内訳や絶対に避けるべき注意点について解説します。
お金に関する不安を解消し、ご自身の状況に合わせてスムーズに家の売却を進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

お金がない時に家を売却する3つの方法

お金がない時の家の売却には、買取や仲介のほか、条件によっては任意売却も選択肢になることを押さえましょう。
まずは、それぞれの具体的な売却方法について解説していきます。

買取売却の流れとメリット

不動産買取は、一般の購入希望者を探さず、不動産会社へ直接家を売却する方法です。
販売活動や内覧対応の手間が少なく、条件が整えば数日から1か月ほどで現金化を目指せる点が特徴といえます。
また、仲介手数料がかからないケースが多く、買主の住宅ローン審査を待つ必要もありません。
一方で、買取価格は仲介による売却相場より低くなる傾向があるため、受取額の確認は欠かせないでしょう。
そのため、査定額からローン残債や諸費用を差し引き、手元にいくら残るかを事前に計算しましょう。
早さを優先したい場合ほど、現金化までの期間と売却価格のバランスを比べながら判断することが大切です。

仲介売却の費用と高値のコツ

仲介売却は、不動産会社と媒介契約を結び、広告や情報サイトを通じて一般の買主を探す方法です。
売却まで3か月から6か月ほどかかることもありますが、買取より高い価格を目指しやすい点が魅力でしょう。
また、仲介手数料は売買成立時の成功報酬なので、決済時に売却代金から精算できる場合があります。
ただし、媒介契約には3つの種類があるため、販売方法や報告頻度の違いを確認して選ぶことが重要です。
さらに、複数社の査定額や成約事例を比較し、水回りの清掃などで内覧時の印象を整えておきましょう。
大きな費用をかけなくても、見せ方を工夫すれば物件本来の魅力をしっかり伝えやすくなります。

任意売却の仕組みと成功条件

任意売却は、売却代金だけでは住宅ローンを完済できない場合に、金融機関の同意を得て家を売却する方法です。
不動産会社が債権者と調整し、売却代金を返済へ充てる前提で抵当権の解除を目指します。
競売より市場相場に近い価格で売れる可能性があり、残債を減らしたい方に適した選択肢でしょう。
ただし、債権者や共有名義人などの同意が必要で、競売手続きが進む前に売却を終える必要があります。
したがって、返済が厳しいと感じた段階で早めに相談し、販売や交渉に使える期間を確保しておくと安心です。
売却後に残ったローンは、状況に応じて分割返済を相談できる場合もあるため、返済条件まで確認しましょう。

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家を売る前に知るべき費用とローン残債

前章では3つの売却方法について述べましたが、売却時にかかるお金も重要です。
ここでは、家を売る前に把握すべき費用や、税金について解説します。

税金の種類と特例の活用法

家の売却でかかる税金には、印紙税や登録免許税のほか、利益が出た場合の譲渡所得税があります。
譲渡所得にかかる税金は、売却価格から取得費・譲渡費用・適用できる特別控除額を差し引いた課税譲渡所得に対して課税されます。
なお、売却年の1月1日時点で所有期間が5年以下か5年を超えるかによって、適用税率が異なる点に注意が必要です。
一方、マイホームの売却では、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
さらに、所有期間が10年を超える場合は軽減税率を使えるケースもあるため、条件をよく確認しましょう。
税額は物件ごとに異なるので、売却前に概算を出して資金計画へ反映しておくと安心です。

仲介手数料など諸費用の目安

仲介手数料は売買成立時に支払う成功報酬で、売却価格に応じて法律上の上限が定められています。
たとえば2,000万円で売却した場合、所定の計算式による仲介手数料の上限は税込72万6,000円です。
また、売買契約書の印紙税や抵当権抹消登記の登録免許税、司法書士への報酬も見込んでおきましょう。
さらに、物件によっては境界確定の測量費、清掃費、不要品の処分費などが必要な場合があります。
そのため、売却価格だけを見るのではなく、決済までに必要となる費用を一覧にして確認することが大切です。
諸費用は売却価格の4%から6%程度を目安とし、現金で支払う項目も含めて準備しておきましょう。

ローン残債の確認と対処策

家を売る前には、返済予定表や金融機関のサイトなどで住宅ローンの残債を正確に確認しましょう。
引渡し時には原則としてローンを完済し、金融機関が設定する抵当権を抹消する必要があります。
売却代金で完済できれば問題ありませんが、残債が売却額を上回る場合は不足分への対応が必要です。
その場合、住み替えローンや無担保ローンなどで不足額を補える可能性があります。
ただし、審査条件や金利は商品ごとに異なるため、無理のない返済計画か事前に慎重に確認しておきましょう。
返済が難しい状況なら、早めに金融機関や不動産会社へ相談し、任意売却も含めて今後の対処法を早めに検討することが重要です。

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家の売却時にやってはいけない行動

ここまで売却方法や費用を解説しましたが、売却を成功させるための注意点も、しっかりと押さえておきましょう。
最後に、家の売却で気を付けるべき行動について解説していきます。

事前準備や適切な査定を怠る

売却準備を省き、1社だけの査定額を基準に進めると、適正な市場相場を判断しにくくなります。
そのため、複数の不動産会社へ査定を依頼し、金額と査定の根拠、販売方針まで比較しましょう。
また、大がかりなリフォームが難しくても、水回りや玄関を丁寧に清掃すれば内覧の印象は整えられます。
一方、雨漏りや設備の故障など、把握している不具合を買主へ伝えずに売却することは避けてください。
後から問題が判明すると、修補や代金減額などを求められ、トラブルにつながる可能性があります。
修繕費を用意できない場合は、状態を正確に伝えたうえで、現状のまま売却できる方法を相談することが大切です。

ローン残債の未確認で進める

住宅ローンの残債を確認しないまま売買を進めると、決済時に抵当権を抹消できないおそれがあります。
売却代金より残債が多く、不足額を用意できなければ、抵当権解除の同意を得るのは難しいです。
その結果、買主へ所有権を移せず、契約条件によっては売主側の契約不履行となる可能性もあるでしょう。
さらに、契約解除に伴う違約金や手付金の返還など、追加負担が発生するケースにも注意が必要です。
したがって、査定を受ける段階から返済予定表などを確認し、必要な返済額を明確にしておきましょう。
売却価格から諸費用を差し引いた手取り額まで計算すれば、資金不足による直前のトラブルを防ぎやすくなります。

焦って相場より安く手放す

早く資金を確保したい状況でも、最初に提示された査定額だけを見て、売却先や方法を即決するのは避けましょう。
相場より大幅に安く手放すと、ローン返済や住み替えに使える資金が減る可能性があります。
そこで、いつまでにいくら必要なのかを整理し、周辺の成約事例や複数社の査定を比較することが重要です。
また、数か月の余裕があるなら、まず仲介で販売し、期限までに売れなければ買取へ切り替える方法も選べます。
さらに、一定期間の仲介後に決めた条件で買い取る買取保証を用意する会社もあります。
時間と価格の優先順位を整理し、選択肢を比較することが、焦りによる判断ミスを防ぐポイントです。

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まとめ

資金が不足している状況での家の売却には、買取や仲介のほか、売却代金でローンを完済できない場合の任意売却があります。
家を売る前には、税金の特例や売却価格の4%から6%程度が目安となる諸費用を把握し、ローン残債を確認して資金計画を立てることが大切です。
失敗を防ぐためには、複数社への査定依頼や不具合の正確な報告を徹底し、ローン残債を把握した上で、焦らず冷静に適正な相場を見極めることが重要となるでしょう。