不動産の売却益について！計算方法や節税対策も解説

不動産の売却を検討するなかで、手元に残るお金に直結する「売却益」の仕組みや具体的な計算方法がわからずお困りではありませんか。
計算式には見慣れない専門用語が多くてご自身で正しく把握するのは難しく、税金の手続きや申告を間違えて損をしてしまったらどうしようかと不安に感じることも多いですよね。
本記事では、不動産売却益の基本的な意味や確定申告の基礎知識をはじめ、気になる計算方法から特別控除を活用した賢い節税対策まで解説します。
手元により多くのお金を残して納得のいく不動産売却を実現したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却益とは？

不動産売却において押さえるべきことには、主に利益の仕組みと税金の基本があります。
まずは、不動産売却益の意味や確定申告の基礎について解説していきます。

売却益の意味と構造

不動産売却益とは、売却代金そのものではなく、物件を売ったことで最終的に生じた利益を指し、税務上は「譲渡所得」と呼ばれます。
基本的な計算は、売却価格から購入時の取得費と売却時の譲渡費用を差し引く仕組みです。
取得費には購入代金や購入時の仲介手数料、不動産取得税、測量費などの購入に伴う費用が含まれます。
一方、譲渡費用として計上できるのは、売却時の仲介手数料や印紙税、売却のために必要となった建物の解体費などです。
なお、購入時の金額を確認できない場合は売却代金の5%を概算取得費とする方法もあるため、まずは契約書や領収書など手元の資料を確認しておくことが大切でしょう。

利益にかかる税金

不動産を売却して譲渡所得が生じると、その利益に対して、主に所得税と住民税などの税金が課されます。
不動産の譲渡所得は給与所得などと合算せず、売却による利益を分けて計算する申告分離課税となる点が特徴です。
そのため、会社員で給与から税金が天引きされている方でも、売却益が発生すれば別途申告が必要になる場合があります。
また、所得税には復興特別所得税が加算され、住民税は確定申告の内容をもとに自治体が計算して翌年に納める流れです。
したがって、売却代金をそのまま使い切らず、翌年に発生する納税額も見込んで資金を確保しておくと、支払いの時期にも落ち着いて対応できるでしょう。

確定申告と必要書類

不動産売却で譲渡所得がプラスになり、納税が必要となる場合は、原則として、翌年に確定申告をおこないます。
また、3000万円の特別控除などを使って税額が0円になるケースでも、特例の適用を受けるには申告が必要です。
申告期間は、原則として売却した年の翌年2月16日から3月15日までとなります。
必要書類には確定申告書や分離課税用の第三表、譲渡所得の内訳書などがあり、売買契約書や領収書も計算根拠を示す資料として重要です。
適用する特例によっては登記事項証明書などが必要ですが、会社員の給与の源泉徴収票は申告書への添付・提示が不要なため、売却が完了した段階から必要な情報や関連書類をまとめておくと申告を進めやすいでしょう。

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不動産売却益の計算方法と減価償却の基本

前章では売却益の基本について述べましたが、具体的な金額の出し方も気になりますよね。
ここでは、売却益の計算方法や減価償却費について解説します。

売却益の基本

譲渡所得は、譲渡収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、課税譲渡所得はさらに適用できる特別控除を差し引いて求めます。
譲渡収入金額には売買代金だけでなく、買主から受け取った固定資産税や都市計画税の清算金も含めて考える仕組みです。
取得費には購入代金や購入時に支払った諸費用が入りますが、建物部分は減価償却を反映した金額を用います。
一方、譲渡費用には売却時の仲介手数料や印紙代、売却に必要な測量費や建物の解体費なども計上の対象となるでしょう。
たとえば、譲渡収入金額が5000万円で取得費と譲渡費用の合計が3500万円なら、特別控除を差し引く前の売却益は1500万円となる計算です。

減価償却費の考え方

減価償却費とは、建物が時間の経過や使用によって価値を減らした分を金額に置き換え、取得費から差し引く考え方です。
土地は減価償却の対象ではないため購入時の価格を取得費にできますが、建物は減価償却後の金額を用います。
マイホームなどの非事業用建物では、法定耐用年数を1.5倍した年数に応じた償却率で計算する仕組みとなるでしょう。
具体的には、建物の購入代金に0.9、償却率、経過年数を掛けて減価償却費を求め、その分だけ取得費を調整します。
なお、所有期間の端数は6か月以上なら1年に切り上げ、6か月未満なら切り捨てるため、取得日と売却日を正確に確認しておくことが重要です。

課税譲渡所得と税率

取得費や譲渡費用、利用できる特別控除を差し引いた後に残る金額が課税譲渡所得であり、この金額をもとに税額を計算します。
税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって区分され、5年以下なら短期譲渡所得、5年超なら長期譲渡所得です。
短期譲渡所得の合計税率は、所得税や住民税、復興特別所得税を合わせて39.63%となります。
一方、長期譲渡所得では合計20.315%となるため、同じ売却益でも所有期間によって税額は大きく変わるでしょう。
たとえば課税譲渡所得が500万円なら、税額は短期で約198万2,000円、長期で約101万6,000円となるため、売却前に取得日を確認しておくことが大切です。

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特別控除や売却損を活用した賢い節税方法

ここまで計算方法などを解説しましたが、手元に残るお金を増やす税金対策もおさえておきましょう。
最後に、特別控除などを活用した節税について解説していきます。

代表的な特別控除

マイホームを売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3000万円を差し引ける特別控除を利用できます。
現在住んでいる家だけでなく、転居後も住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するなど、条件を満たせば対象となる場合があるでしょう。
ただし、家屋を解体して土地を売るケースでは、解体から1年以内に売買契約を結ぶことなど細かな要件がある点に注意が必要です。
また、売却年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームなら、3000万円控除と軽減税率を併用できるケースもあります。
そのため、居住期間や所有期間、売却時期を整理し、利用できる特例を事前に確認しておくと良いでしょう。

譲渡損失が出た場合

不動産は、購入時の取得費や諸経費より売却価格が低くなり、計算の結果として譲渡損失が生じる場合もあります。
原則として不動産の譲渡損失は給与所得などと合算できませんが、マイホームでは一定の要件を満たすと損益通算が可能です。
さらに、その年に控除しきれなかった損失を翌年以降へ繰り越し、最長3年間にわたって控除できる特例もあります。
買い換える場合は所有期間や新居の住宅ローンなど、買い換えない場合は住宅ローン残高と売却価格の関係などが判断材料となるでしょう。
したがって、譲渡損失が出たときも税負担を軽減できる可能性があるため、売却後ではなく早めに適用条件を確認しておくと安心です。

節税対策の注意点

特別控除や繰越控除を利用する際は、制度ごとに適用要件や併用できる特例が異なるため、売却前から条件を整理することが重要です。
たとえば、旧居の売却で3000万円特別控除を使うと、新居で住宅ローン控除を利用できない場合があります。
また、特例によっては合計所得金額などの条件も設けられているため、売却益だけで判断しないことが大切でしょう。
そして、特例は自動適用ではなく、控除によって税額が0円になる場合や譲渡損失を通算する場合も原則として確定申告が必要です。
申告に備えて売買契約書や登記事項証明書などを早めに準備し、判断に迷うときは税務署や税理士へ相談して確認すると安心でしょう。

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まとめ

不動産売却で得た利益には所得税と住民税がかかり、税金を給与とは別で計算するため、納税資金をあらかじめ用意して翌年に確定申告をおこないます。
課税譲渡所得は収入金額から減価償却費を考慮した取得費などを差し引いて計算し、所有期間が5年以下か5年超かで適用される税率が変わります。
3000万円の特別控除や譲渡損失の特例を活用すれば手元に残るお金を増やせますが、適用要件が異なるため事前に確認して確定申告をおこなうと良いでしょう。