認知症の親の不動産売却はどうする？後見制度の注意点も解説

認知症になってしまった親名義の不動産を売却できず、施設への入居費用や今後の介護資金の捻出でお困りではありませんか。
親の意思確認が難しい状態での不動産取引は原則として認められておらず、焦って勝手に手続きを進めると契約が無効になるだけでなく、親族間での深刻なトラブルに発展する危険性があります。
本記事では、認知症の親が不動産を売却できない法的な理由や起こりうるリスクを整理した上で、安全に売却を実現するための「成年後見制度」について解説します。
ご両親の不動産売却をご検討されている方や、これからの適切な財産管理に不安を抱えている方は、ぜひご参考になさってくださいね。

認知症の親は不動産売却できない？

認知症の親の不動産売却を検討する際、まずは本人の意思能力の有無についておさえる必要があります。
まずは、売買契約における意思能力や、委任状の問題点について解説していきます。

意思能力と契約の有効性

意思能力とは、自分の行為によってどのような結果が生じるかを理解し、適切に判断できる能力を指します。
不動産売却では、物件や価格、相手方だけでなく、所有権が移転して代金を受け取る取引であることまで理解している必要があります。
しかし、認知症と診断されたからといって、直ちにすべての判断能力が失われるわけではありません。
一方で、契約内容を十分に理解できない状態で結んだ契約は無効となる可能性があるため、取引時の理解度が重要となるでしょう。
そのため、日常会話の受け答えだけで判断せず、売却の目的や条件、取引後の結果まで本人が認識しているかを丁寧に確認することが欠かせません。

委任状が使えない理由

親が施設に入所して契約の場へ出向けない場合、子どもへ委任状を渡して売却手続きを任せたいと考える方もいるでしょう。
しかし、委任状によって代理権を与える行為自体が法律上の意思表示に当たるため、作成時点で親本人に十分な意思能力が必要です。
意思能力がない状態で署名や押印をしても、委任の効力が認められず、家族が自由に売却できるようになるわけではありません。
また、実際の取引では司法書士や不動産会社が本人確認と意思確認をおこない、売却内容を理解しているか慎重に確かめます。
そのため、説明に大きな矛盾があるなど意思確認が難しい場合は、委任状だけで進めず、成年後見制度など正式な方法を検討する必要があります。

資金計画に及ぼす影響

親の意思能力が低下して不動産を売却できない状態が続くと、介護費用や生活費を準備する家族の資金計画にも影響がおよびます。
介護施設では入居時にまとまった費用が必要になる場合があり、その後も利用料や医療費などの支出が継続することになるでしょう。
そのため、空き家となった自宅を売却して資金を確保する予定でも、手続きが止まれば預貯金で支える期間が長くなる可能性があります。
また、所有を続ける間は固定資産税や火災保険料に加え、草刈りや換気、修繕などの維持管理費も必要になります。
したがって、介護と家族の生活を安定させるためにも、本人の意思能力を早めに確認し、不動産の管理や売却に必要な手続きを整理しておくことが大切です。

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親の不動産を巡るトラブル

前章では、不動産売却における意思能力や委任状の問題について述べましたが、だからといって勝手に売却を進めるのは危険です。
ここでは、認知症の親の不動産を勝手に売却した場合のトラブルについて、解説します。

契約無効となるリスク

親に十分な意思能力がなく、正式な代理権もないまま家族が売買契約を結ぶと、無権代理として本人に契約の効力が及ばない可能性があります。
とくに、本人の実印を持ち出して委任状を作成するなど、本人の意思に基づかない手続きは避けなければなりません。
さらに、契約後に問題が判明して買主に損害が生じた場合、手続きを進めた親族が契約の履行や損害賠償を求められるおそれもあるでしょう。
損害には手付金や仲介手数料だけでなく、状況によっては引っ越し費用や仮住まいの費用などが含まれることもあります。
そのため、親のために資金を確保したい場合でも家族だけで判断せず、本人の状態に合った適法な手続きを選ぶことが重要です。

親族間で起こる相続争い

認知症の進行度や判断能力に対する受け止め方は、日常的に介護する親族と離れて暮らす親族とで異なることがあります。
そのため、一部の親族だけで売却を進めると、後から本人の意思や売却価格、代金の管理方法について疑問を持たれる可能性があるでしょう。
また、相続が発生した際に当時の医療記録や介護記録まで確認する必要が生じると、遺産分割の話し合いが長引く原因にもなります。
一方で、家族の方針がまとまらず空き家の管理が滞れば、建物の傷みや害虫、不法投棄など周辺環境への影響も考えられます。
したがって、認知症の程度や売却の必要性、資金の使い道を親族間で共有し、将来の相続も見据えて手続きの根拠を明確にしておくことが大切です。

介護費用の不足リスク

不動産を適切な手順で現金化できないと、親の預貯金だけでは施設費用を賄いきれず、希望する介護サービスの利用に影響する可能性があります。
介護施設では居住費や食費などが毎月発生し、施設の種類やサービス内容によっては負担が大きくなることもあるでしょう。
たとえば、月額25万円の施設に5年間入居すると月額費用だけで1500万円となり、入居一時金や医療費などは別に必要です。
そのため、自宅売却による資金確保を予定していた場合、手続きが止まると家族の立て替えが増え、住宅ローンや教育資金へ影響することも考えられます。
介護が本格化してから資金面で困らないよう、不動産の扱いや成年後見制度の利用について早めに検討しておくことが重要です。

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成年後見制度で親の不動産売却を実現する手順

ここまで、親の不動産を勝手に売却する危険性を解説しましたが、適法に売却するための正しい手続きもおさえておきましょう。
最後に、親の不動産売却を実現するための成年後見制度について解説していきます。

制度の種類と選択基準

成年後見制度には法定後見と任意後見があり、すでに親の判断能力が低下している場合は、家庭裁判所へ申し立てる法定後見を利用するのが一般的です。
法定後見は判断能力の程度に応じて、後見、保佐、補助の3つに分けられ、それぞれ支援できる範囲が異なるのです。
後見では成年後見人が法定代理人として財産管理をおこない、保佐や補助では必要に応じて不動産売却など特定の行為に代理権を設定できます。
一方、任意後見は判断能力が十分なうちに将来の支援者を決めておき、能力が低下した後に任意後見監督人が選任されると効力が生じます。
そのため、現在の判断能力や将来の支援内容を踏まえ、本人の利益を守れる制度を選ぶことが大切です。

申立て手順と必要書類

法定後見を利用する場合は、まず本人の住所地を管轄する家庭裁判所へ申立てをおこない、申立書や事情説明書、親族関係図、診断書などを提出します。
あわせて、戸籍謄本や住民票、財産目録、収支状況報告書、不動産の登記事項証明書や固定資産評価証明書なども準備しましょう。
また、申立てには収入印紙800円や登記手数料2600円、郵便切手代などがかかり、鑑定が必要な場合は別途費用が発生します。
その後、家庭裁判所で面接や調査がおこなわれ、後見開始の審判を経て、審判が確定すると後見登記へ進む流れです。
申立てから確定までは状況により1〜3か月程度かかるため、売却希望時期から逆算し、必要書類を早めにそろえておくと進めやすいでしょう。

制度利用時の注意点

本人の居住用不動産を売却する場合、成年後見人の判断だけでは処分できず、原則として事前に家庭裁判所の許可が必要です。
施設入所後に空き家となった元自宅も対象になり得るため、介護費用や生活費の確保、本人のための売却理由を説明しましょう。
また、売却価格の妥当性も確認されるため、不動産会社の査定書などを準備し、市場相場に沿った条件であることを示すことが大切です。
さらに、親族間で後見人候補や売却方針がまとまらない場合は、家庭裁判所が弁護士や司法書士などの専門職を選ぶこともあるでしょう。
なお、制度は不動産売却が終わっただけでは終了できないため、財産管理や専門職への報酬も含め、長期利用になる点を家族で理解しておく必要があります。

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まとめ

認知症によって親の意思能力が低下している場合、委任状を用いたとしても契約が無効となる可能性があり、介護のための資金計画に大きな影響を与えます。
家族の独断で親の不動産を勝手に売却すると、無権代理による契約無効や損害賠償のリスクが生じ、親族間での深刻な相続争いなどを招く危険性があります。
適法に手続きを進めるには成年後見制度を利用し、家庭裁判所の許可を得る必要があり、開始まで1から3か月程度かかるため早めに準備を始めるべきでしょう。