行方不明者の不動産を売却できる？管理人の役割についても解説

不動産を売却したいのに、所有者や共有名義人が行方不明で手続きがまったく進められずにお困りではありませんか。
そのまま状態を放置してしまうと建物の老朽化が進行し、固定資産税などの維持費もかかり続けるため、適切な法的手続きを利用して解決へと導く必要があります。
本記事では、失踪宣告の基礎知識や申し立て手続きをはじめ、不在者財産管理人を活用して行方不明の不動産を売却するための具体的なステップについて解説します。
複雑な手続きに直面して売却を諦めかけている方や、所有者不在の不動産管理にお悩みの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却に必要な失踪宣告と手続き

行方不明の方の不動産売却には、主に失踪宣告という家庭裁判所での手続きから、押さえる必要があります。
まずは、失踪宣告の基礎知識と、申し立て手続きについて、解説していきます。

制度概要と2つの種類

失踪宣告とは、生死が分からない方を法律上死亡したとみなし、相続を開始するための制度です。
種類は普通失踪と特別失踪の2つで、適用条件や死亡とみなす時期が異なります。
普通失踪は7年間生死が不明な場合が対象で、期間満了時に死亡したものとして扱われる仕組みです。
一方、震災や海難事故などの危難に遭った特別失踪は、危難が去って1年間生死不明なら、その時点にさかのぼります。
この時期で相続人が変わる可能性もあるため、行方不明の経緯や期間を資料に沿って整理することが重要です。
なお、不在者財産管理人を選任して売却できる場合もあり、失踪宣告だけが唯一の解決方法ではありません。

申立の要件と必要書類

失踪宣告を申し立てられるのは、配偶者や相続人、共有者など、対象者の生死に法律上の利害を持つ方です。
親族ではない共有者も申立人となれるため、本人が最後に住んでいた住所地を管轄する家庭裁判所へ申請しましょう。
必要書類には主に申立書や戸籍謄本、戸籍の附票、生死不明の事情を具体的に示す資料などが含まれます。
また、費用は収入印紙800円分のほか、郵便切手や公告に必要な費用を見込んでおきましょう。
金額や提出書類は裁判所ごとに異なる場合があるため、事前に申立先への確認が必要です。
提出後は家庭裁判所が調査し、申立人や親族への聞き取りなどを通じて要件を満たすか判断されます。

確定期間と法的な効果

申立後の調査を終えると、家庭裁判所は関係者に生存や所在の届け出を求める公示催告をおこないます。
期間は普通失踪で3か月以上、特別失踪で1か月以上とされ、すぐ確定するわけではありません。
期限までに届け出がなく、裁判所が宣告した後、2週間の不服申立期間を経て確定となる仕組みです。
確定後は10日以内に失踪届を提出し、相続登記や遺産分割など売却に向けた手続きへ進みます。
なお、申立てから確定までは普通失踪で10か月から1年以上、特別失踪でも半年程度が目安です。
本人の生存事実が判明して宣告が取り消されても、双方が生存を知らず適法におこなった行為は原則として保護されます。

▼この記事も読まれています
不動産を売却する費用は？種類や安く抑えるコツも解説

行方不明の方の不動産を売却する方法

前章では、失踪宣告の基礎について述べましたが、実際の売却手順も気になりますよね。
ここでは、行方不明の所有者がいる不動産を売却する、具体的な手順について解説します。

名義の整理と相続登記

失踪宣告によって相続が始まった不動産は、相続登記をおこない、現在の所有者と権利関係を明確にすることが必要です。
相続登記は2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から原則3年以内の申請が求められます。
期限を過ぎると過料の対象となる可能性があるため、早めに準備することが大切です。
一方、相続人に行方不明者がいる場合、その方を外したまま遺産分割協議は成立させられません。
そこで、不在者財産管理人の選任を家庭裁判所へ申し立て、必要な許可を得て協議に参加してもらいます。
協議がまとまれば、その内容に沿って相続登記を済ませ、売却できる名義状態へ整えていきましょう。

管理人を活用した売却

失踪宣告を待たずに進める方法として、不在者財産管理人を選任し、本人の財産を適切に管理する方法があります。
ただし、管理人が不動産を自由に売却できるわけではなく、家庭裁判所の権限外行為許可が必要です。
裁判所は売却の必要性や価格の妥当性を確認し、本人の利益を守れるかを踏まえて判断します。
一方、本人が死亡したとみなされ、相続人が誰もいない場合は、相続財産清算人の選任が必要です。
清算人は財産を整理し、裁判所の許可を得て不動産を売却し、必要な税金などの支払いを進めます。
なお、許可の範囲で適法に売買が成立していれば、後から本人が見つかっても、原則として取引は有効です。

実務的手法の徹底比較

売却方法には仲介や買取、共有持分の売却などがあり、重視する条件によって適した売却手法は変わります。
仲介は不動産会社を通じて買主を探すため、市場相場に近い価格での成約を期待しやすい方法です。
一方、売却が長期化する場合もあり、早期の現金化を優先するなら、不動産会社が直接購入する買取も選べます。
買取価格は市場相場より低くなりやすいため、価格と売却期間を比較して判断することが大切です。
また、自分の共有持分だけなら単独で売却できますが、買主が限られ、価格面で不利になることがあります。
任意売却を含め、売却価格や期間、諸費用を総合的に比べ、状況に合う手法を選びましょう。

▼この記事も読まれています
不動産を売却する際の注意点は？離婚や相続の手続きについても解説

不在者財産管理人の役割と売却の手順

ここまで、具体的な売却の手順を解説しましたが、管理人の実務の流れも、おさえておきましょう。
最後に、不在者財産管理人の役割と、選任から売却完了までの流れについて、解説していきます。

選任の要件と費用目安

不在者財産管理人とは、従来の住所を離れ、戻る見込みがない方の財産を管理するため、家庭裁判所が選任する担当者です。
申立てができるのは、配偶者や相続人、債権者などの利害関係人や検察官で、本人の従来の住所地を管轄する家庭裁判所へ申請します。
基本費用は収入印紙800円分と連絡用の郵便切手で、状況によっては予納金も必要です。
さらに、予納金は経費や報酬に充てられ、30万円から100万円程度が目安とされています。
ただし、本人の預貯金から支出できる場合は不要なこともあるため、必要額は申立先へ確認しておきましょう。
不動産売却を伴う場合は、弁護士など専門知識を持つ方が選ばれることもあります。

財産調査から売却まで

管理人に就任すると、登記事項証明書や預貯金、ローンなどを確認し、財産と負債を整理して財産目録を作成します。
次に、税金や借入金の支払い状況を確認し、不動産を売却する必要性を整理して査定を依頼する流れです。
複数社の査定を比べることで、裁判所へ価格の妥当性を説明する資料としても活用できます。
そして、売却条件を整えて家庭裁判所へ権限外行為の許可を申し立て、認められた範囲で売買契約を結ぶ流れです。
許可後は代金受領と同時に所有権移転登記をおこない、仲介手数料や税金などを精算します。
なお、残った代金は本人の財産であるため、管理人が任務を終えるまで適切な保管が必要です。

任期終了後の事後対応

不動産を売却した後も管理人の任務は続き、売却代金を含む財産状況を裁判所へ定期的に報告する必要があります。
任務が終わる主な場面は、本人が見つかった場合や死亡が確認された場合、失踪宣告が確定した場合などです。
本人が戻ったときは、裁判所の指示にしたがって収支を精算し、残っている財産を本人へ引き渡します。
一方、死亡確認や失踪宣告によって相続へ移行するときは、相続人へ財産を引き継ぐ流れです。
また、相続人がいない場合には相続財産清算人へ引き継ぎ、その後の整理を進めてもらいます。
いずれの場合も、管理人が最終報告書や計算書を家庭裁判所へ提出し、確認を受ければ任務は完了です。

▼この記事も読まれています
不動産売却時の仲介手数料について！不動産会社の選び方も解説

まとめ

行方不明の方の不動産を売却するには、家庭裁判所へ失踪宣告を申し立て、対象者を法的に死亡したとみなして相続を開始させる手続きが基本となります。
実際の売却では原則3年以内の相続登記で権利を整理し、不在者財産管理人の協力を得ながら、仲介や買取といった状況に合う手法で手続きを進めます。
不在者財産管理人の選任には30万円から100万円程度の予納金が必要ですが、裁判所の許可のもとで適法に売却を進め、事後対応まで責任を持って財産を管理してくれるでしょう。