残置物ありで不動産売却できる？売却時の問題点についても解説

不動産の売却をご検討される中で、室内に残ったままの家具や家電などの残置物の処分についてお困りではありませんか。
ご自身で大量の私物をすべて片づけるには多大な時間と労力がかかり、また処分費用も膨らみやすいため、できればそのままの状態で売却できないかとお悩みの方も多いでしょう。
本記事では、残置物の基礎知識や放置した場合に起こり得る深刻なトラブル事例にくわえ、残したままでもスムーズに不動産を売却するための実践的な方法について解説します。
これから売却活動を始める方や、少しでも売却にかかる手間と金銭的な負担を減らしたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却における残置物とは？

不動産売却においてまず押さえるべきテーマには、主に残置物の取り扱いがあります。
まずは、残置物の基礎知識について解説していきます。

残置物の定義と背景

残置物とは、売却する建物や敷地内に、売主や以前の居住者が残した家具、家電などの私物です。
家具は土地や建物とは別の「動産」にあたり、不動産を売買しても所有権が自動的に買主へ移るわけではありません。
そのため、無断処分による問題を防ぐには、契約時に所有権の扱いと処分への同意を確認することが大切です。
とくに、相続した家や長年暮らした住まいでは、収納や物置にも多くの家財が残っている傾向があります。
空にして引き渡す約束なら、片づけの遅れが引渡しや買主の工事日程に影響する恐れもあるでしょう。
室内だけでなく庭や物置まで早めに確認し、売却準備と並行して整理を進めましょう。

具体例と処分責任

残置物にはタンスやベッド、冷蔵庫や洗濯機、衣類や食器などが含まれ、自転車や植木鉢といった屋外の持ち物も対象です。
一方で、エアコンや照明は付帯設備として扱う場合があるため、私物と分けて買主に引き継ぐかを確認します。
一般的には売主が費用を負担し、買主との合意がない残置物は引渡し日までに撤去します。
ただし、買主がそのまま受け取ることに合意したものは、契約で決めた内容に沿って引き渡せるでしょう。
まだ使えるものでも買主が必要とは限らないため、不動産会社を通じて希望を確かめることが大切です。
残すものと撤去するものを区別し、双方で合意した内容は必ず書面に残しておきましょう。

洗い出しと処分計画

片づけは引渡し日の1か月から2か月前を目安に始め、収納や庭の持ち物を洗い出し、重要書類を分けておきます。
自治体の粗大ごみ回収は費用を抑えやすいものの、収集日や出せる量に制限があるため、日程の調整が必要です。
また、エアコンや冷蔵庫などの家電リサイクル法対象品は、粗大ごみとは異なる方法で適切に処分します。
回収業者に頼む際は、市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可などを確認し、見積もりを取りましょう。
買主に引き継ぐものは品名や置き場を写真付きで記録し、処分するものと区別しておくと安心です。
設備の有無や状態を付帯設備表にまとめ、不動産会社や買主と情報を共有しておきましょう。

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残置物による代表的なトラブル

前章では残置物の基礎知識について述べましたが、そのまま売却するとリスクが心配ですよね。
ここでは、残置物が原因で発生する代表的な問題について解説します。

追加費用と損害賠償

売主が撤去を約束しても、引渡し日までに家具が残っていれば、契約上の義務を果たさない債務不履行となりかねません。
たとえば、買主が予定していた改修工事を始められず、日程の変更や再手配に費用がかかるケースです。
ただし、損害賠償が請求されても、撤去の遅れとの因果関係が確認されるため、すべての支出が認められるわけではありません。
撤去できない状況が長引くと契約解除につながる恐れもあるので、進捗は定期的に不動産会社へ伝えましょう。
間に合わないと分かった時点で、早急に対応を相談することが重要です。
撤去の期限や費用負担を決め直したら、追加の合意内容を書面に残しておきましょう。

設備系残置物の誤解

エアコンや照明は付帯設備として残すことが多いものの、買主が別の製品を希望すれば撤去を求められる場合もあります。
まだ使えるからと残したり、買主が使う予定の設備を取り外したりしないよう、契約前の確認が必要です。
そのため、付帯設備表に設備の有無と引継ぎの可否を記載し、1つずつ認識を合わせましょう。
残す設備は購入時期や動作状況を正確に伝え、買主が状態を理解できるようにします。
なお、現状のまま引き渡す「現況有姿」でも、故障時の修理を誰が負担するのか確認が必要です。
撤去は専門業者に依頼し、取り外した後の状態まで点検してもらうと、建物の補修に関する問題を防ぎやすいでしょう。

買主の苦情を防ぐ

引き渡した物件が契約内容と異なると、売主が修理などを求められる契約不適合責任が生じる場合があります。
たとえば、すべて撤去する約束なのに床下収納に私物が残れば、契約違反として撤去を求められるケースです。
ただし、残置物があるだけで、心理的な抵抗を生む「心理的瑕疵」にあたるとは一律に判断されません。
物件の過去の事情は物件状況等報告書に、残す設備の状態は付帯設備表などに整理して買主へ伝えましょう。
引渡し前に買主と現地を一緒に確認しておくことも、見落としを防ぐために有効です。
後から私物が見つかった場合は、事実と契約内容を確認したうえで、不動産会社と対応を相談します。

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残したままでもスムーズに売却する方法

ここまで発生し得る問題を解説しましたが、処分せずに売却する方法もおさえておきましょう。
最後に、残置物を残したままでもスムーズに売却する実践的な方法について解説していきます。

買取業者へ売却する

残置物を引き受ける不動産会社の買取なら、すべてを片づけずに、そのまま売却できる可能性があるでしょう。
不動産会社が直接買主になりますが、引受けの条件は会社ごとに異なるため、事前の相談が必要です。
査定で示された金額だけでなく、どの荷物まで撤去してもらえるかも確認しましょう。
4LDKの一戸建てで家財一式を処分する費用は30万円から50万円程度が目安ですが、物量などで変わります。
なお、処分費用が買取価格に反映される場合もあるため、別途支払いがなくても処分が無料とは限りません。
業者の手配や片づけの手間を減らせる利点と、手元に残る金額を比べて判断するとよいでしょう。

仲介での交渉と契約

仲介で売却する場合は、残すものの一覧と専門業者による処分費用の見積もりを用意し、不動産会社と販売計画を立てましょう。
買主が処分する条件なら、その費用を価格設定へ反映させるなど、誰が何を負担するのかを明確にすることが大切です。
契約には、一覧にある残置物を現状で引き渡し、買主が自己の費用と責任で処分するといった特約を設けます。
あわせて、売主の撤去義務の範囲や残すものの所有権、処分への同意を整理し、書面と実際の物品が一致するか確認しておくと安心です。
ただし、特約があれば売主の責任がすべてなくなるわけではないため、免除される範囲や条件を不動産会社と確かめておきましょう。

柔軟な解決策の活用

自治体によっては、空き家バンクへの登録などを条件に、家財の処分費を補助する制度があります。
ただし、補助額や条件は地域で異なるため、制度の有無や申請時期を窓口へ確認することが大切です。
また、価値が残る家具や家電を買い取ってもらい、代金を撤去費に充てるサービスも検討しましょう。
転居を急がないなら、売却後に買主と賃貸借契約を結び、家賃を払って住み続けるリースバックもあります。
片づけの時間を確保しやすい反面、家賃の負担が続くため、将来の住み替えも考えて判断することが重要です。
退去条件を事前に確認し、住み続けられる期間を踏まえて、片づけの計画を立てておきましょう。

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まとめ

不動産売却における残置物とは建物内に残された私物などを指し、原則として売主が費用を負担し引渡し日の1か月から2か月前から計画的に処分を進めます。
処分が遅れたり残す設備について買主と認識がずれたりすると、損害賠償や契約違反などのトラブルに発展する恐れがあるため事前の確認が不可欠です。
すべてを片づけるのが難しい場合は、現状のまま引き渡せる買取業者の利用や特約を設けた仲介での売却など、柔軟な解決策を検討すると良いでしょう。