不動産売却時の譲渡所得について！計算方法と経費も解説

所有する大切な不動産の売却を検討しているものの、税金を計算する際の基準となる「譲渡所得」をどのように計算すればよいのか分からず、お困りではありませんか。
専門用語や複雑な計算式が多くて自力で正確に理解するのは難しく、万が一計算を間違えて税金を多く払い過ぎてしまわないか、不安に感じてしまうことも多いですよね。
本記事では、譲渡所得を算出するための基本的な計算式をはじめ、取得費や譲渡費用として計上できる経費の範囲や実務上の注意点について、解説します。
正確な計算方法を身につけて、不動産の売却を損することなくスムーズに進めたい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不動産売却における譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算で押さえるべき要素には、主に譲渡収入金額と取得費、そして譲渡費用があります。
まずは、不動産売却における譲渡所得の計算方法について解説していきます。

譲渡所得の基本計算式

土地や建物を売却して得た利益は、税務上の譲渡所得にあたり、給与所得などとは分けて税額を計算する申告分離課税の対象です。
基本の計算式は「譲渡収入金額－取得費－譲渡費用」で、まず売買代金などの収入から、購入時と売却時にかかった対象費用を差し引きます。
さらに、利用できる特別控除がある場合は、算出した譲渡所得から控除額を引いて課税譲渡所得金額を求めましょう。
その金額に所有期間に応じた税率を掛けると、所得税や住民税などのおおよその負担額を把握できます。
計算結果がマイナスなら原則として譲渡所得への税金は生じませんが、損失の扱いや特例の適用条件は個別に確認しましょう。

各項目の役割と仕組み

譲渡収入金額とは、買主から受け取る売買代金を中心とした収入の総額で、売買契約書に記載された金額が基本です。
また、固定資産税や都市計画税の清算金を買主から受け取った場合は、税務上、譲渡対価の一部として収入へ含める扱いになります。
取得費は、購入代金や建築代金、購入時の仲介手数料など、不動産の取得に必要な支出で、重要な原価にあたる項目です。
一方、譲渡費用は売却時の仲介手数料や印紙代など、今回の売却を実現するために直接必要となった経費を指します。
この2項目を漏れなく整理して収入から差し引けば、手元に残る金額ではなく、税務上の利益を適切に算出しやすくなるでしょう。

減価償却と所有期間

建物の取得費は購入時の金額をそのまま使わず、所有期間中の価値の減少を示す減価償却費相当額を差し引いて計算します。
非事業用建物では、建物の取得価額に0.9、構造別の償却率、経過年数を掛ける方法が基本で、土地は減価償却しません。
また、税率の区分は売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかによって決まり、超える場合は長期譲渡所得です。
長期の税率は合計20.315%、短期は合計39.63%となるため、取得日と売却日だけで判断しないよう注意しましょう。
なお、相続した不動産は被相続人の取得時期を引き継ぐため、過去の契約書や登記資料まで確認することが重要です。

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取得費に含まれる費用の範囲と計上ルール

前章では計算の全体像について述べましたが、実際にどのような費用を差し引けるのか詳しく見ていきましょう。
ここでは、取得費に含まれる費用の範囲と計上ルールについて解説します。

取得費になる費用例

取得費には土地や建物の購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料や登記費用など、取得に直接必要な支出も含まれます。
たとえば、3,000万円の物件を購入し仲介手数料を支払った場合、その手数料も購入代金にくわえて取得費とする仕組みです。
また、間取りの変更や耐震補強、外壁改修など、資産価値や耐久性を高める工事費は対象になり得ますが、建物にかかる費用は減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。
一方、壁紙の部分的な張り替えや設備の修理など、通常の維持管理を目的とした支出は、原則として取得費へ加算できません。
借り入れ金利息やローン保証料は、借入日から使用開始までの期間に対応する部分は取得費に含められますが、使用開始後の部分は原則として対象外です。

領収書と計上の注意点

取得費を計上するには、支払った金額だけでなく、その支出が不動産の取得や価値向上に必要だったことを説明できる資料が重要です。
まず、売買契約書や領収書、仲介手数料の請求書、登記関係の書類は、購入時からまとめて保管しておきましょう。
さらに、リフォームや追加工事をした場合は、見積もり書と工事請負契約書にくわえ、工事内容がわかる図面や写真も残すと安心です。
なお、資本的支出に該当する工事は、購入から数年後に実施したものでも取得費へ加算できる可能性があります。
そのため、各支払いのたびに専用ファイルへ整理し、将来の売却時に金額と目的をすぐ確認できる状態を整えることが大切です。

概算取得費の判断基準

購入代金を確認できない場合は、売却額の5%を取得費とみなす概算取得費を使って譲渡所得を計算できます。
また、取得費が分かっていても、その金額が売却額の5%を下回るときは、概算取得費を選ぶことが可能です。
ただし、概算取得費は売却金額が高くても一律5%となるため、実額を使う場合より譲渡所得が大きくなることがあります。
たとえば、売却金額が300万円なら概算額は15万円ですが、購入代金や仲介手数料を証明できれば、取得費がそれを上回る可能性は高いでしょう。
そのため、古い物件や低価格の物件でも資料を処分せず、実額と概算額の双方を計算して有利な方法を選ぶことが重要です。

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譲渡費用に計上できる経費とできない費用

ここまで取得費について解説しましたが、売却に直接かかった譲渡費用もおさえておきましょう。
最後に、譲渡費用に計上できる経費と計上不可項目の違いについて解説していきます。

譲渡費用の代表的な例

譲渡費用は、土地や建物を売るために直接支払った費用であり、売却との具体的な関係を説明できるかどうかが判断の基準です。
代表例には、不動産会社へ支払う仲介手数料、売買契約書の印紙代、購入希望者を募るために追加で負担した広告料があります。
また、境界の確定が売却条件であれば測量費、更地で引渡す契約であれば建物の解体費や滅失登記費用も対象です。
さらに、賃借人へ支払う立退料や、より良い条件で売るために既存契約を解除した際の違約金も、事情によっては計上できます。
支出した時期だけで決めず、売買契約の条件や支払い目的を資料で確認し、売却に必要だった費用を整理しましょう。

計上不可の費用と注意

売却時期に支払った費用でも、物件の維持管理や売主ご自身の生活に関する支出は、原則として譲渡費用に含められません。
たとえば、通常の修繕費やハウスクリーニング代、草刈り費用、引っ越し代、家財道具の処分費などは対象外です。
また、住宅ローンの残債や繰り上げ返済手数料、抵当権抹消登記の登録免許税や司法書士報酬も計上できない扱いになります。
なお、売主が負担する固定資産税は維持管理費となり、買主から受け取る清算金は譲渡収入金額に含めて処理しましょう。
対象外の支出を差し引くと申告額が過少になり、附帯税が生じる場合もあるため、迷う費用は公的機関や専門家への確認が大切です。

書類管理と確定申告

譲渡費用を計上する際は、支払先や日付、金額、目的がわかる領収書や契約書を保管し、売却との関係を説明できるようにします。
たとえば、解体費には工事請負契約書、測量費には測量図面をそろえ、振込明細などの支払い記録も一緒に残しておきましょう。
領収書を紛失した場合は代替資料が認められることもありますが、正規の証憑を受け取って保管する方法が確実です。
また、確定申告では申告書第1表・第2表と分離課税用の第3表にくわえ、譲渡所得の内訳書を作成します。
売却後すぐに収入金額、取得費、譲渡費用の資料を一つのファイルへまとめれば、翌年の確定申告準備を落ち着いて進められるでしょう。

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まとめ

不動産売却による譲渡所得は、売却収入から取得費と譲渡費用を差し引いて計算され、所有期間が5年を超えるかどうかで適用される税率が異なります。
物件の取得費には購入代金や仲介手数料、資産価値を高める工事費用などが含まれ、実際の金額が不明な場合は売却金額の5%を概算取得費として計上できます。
譲渡費用は売却に直接関係する仲介手数料などが対象であり、維持管理費やローン残債などは計上できないため、領収書を適切に保管して確定申告に備えると良いでしょう。