空き家を放置するとどうなる？リスクや売却方法も解説

実家などの誰も住まなくなった空き家について、今後の管理や維持費の負担をどうするべきかとお困りではありませんか。
建物の急激な老朽化やご近所とのトラブルといった不安を抱えつつも、解体費用や手続きの難しさから、ついそのまま放置してしまうお気持ちはよくわかります。
本記事では、空き家を放置することで生じる犯罪リスクや、税金負担が大幅に増えるデメリットをお伝えし、損をせずに高値で手放すための3つの売却ルートについて解説します。
現在空き家を所有しており、リスクを避けて売却方法を見つけたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家放置によって発生する3つのデメリット

空き家を放置するデメリットには、主に建物の老朽化や犯罪への悪用といった危険性などがあります。
まずは、放置によって生じる物理的な危険や、近隣との問題について解説します。

老朽化と修繕費の増加

人が住まない空き家は、窓を開ける機会や水を流す回数が減り、室内に湿気がこもりやすくなります。
そのため、結露やカビが壁紙や床材を傷め、見た目だけでなく建物の耐久性にも影響するおそれがあります。
また、排水口の封水が蒸発すると悪臭や害虫の原因になり、通水作業も欠かせません。
雨漏りや外壁のひび割れ、シロアリの被害は発見が遅れるほど範囲が広がりやすいでしょう。
放置期間が長くなると屋根や水回りの工事が重なり、修繕費が大きくなるため、早めの状態確認が負担軽減につながります。
気になる箇所を写真で残しておくと、売却時の相談も進めやすくなります。

犯罪の危険性と所有者責任

管理されていない空き家は人目が届きにくく、不法侵入やごみの不法投棄に使われる危険があります。
また、敷地内に枯れ草や残置物が多いと、放火や火の不始末が起きた際に燃え広がりやすくなります。
こうした被害は近隣にも影響するため、所有者が住んでいなくても管理状況の確認が必要です。
建物や土地の不具合で他人に損害を与えた場合、土地工作物責任により所有者が責任を問われる可能性があります。
したがって、定期的な見回りや清掃を続け、周囲から不安を持たれにくい状態を保つことが大切です。
郵便物をためない工夫も、空き家と悟られにくくするうえで役立つでしょう。

近隣との問題と賠償責任

庭木や雑草を放置すると、隣地や道路にはみ出し、通行や日当たりを妨げる原因になります。
さらに、落ち葉が雨どいを詰まらせたり、害虫が発生したりすると、近隣の方から苦情を受けやすくなるでしょう。
台風や強風の際には、屋根材や外壁材が飛散し、車や窓を傷つける事故にもつながりかねません。
その場合、修理費などの賠償を求められる可能性があるため、日頃の点検が必要です。
あらかじめ連絡先を伝えておくと対話もしやすく、清掃や草刈りを続けることが良好な関係づくりに役立ちます。
小さな異変を早く知れる体制があれば、大きな問題になる前に対応しやすくなります。

放置で税金が急増する特定空家の認定問題

前章では、空き家の物理的な危険性について述べましたが、維持にかかる金銭的な負担も気になるところです。
ここでは、空き家にかかる税金や、特定空家に指定される危険性について解説します。

空き家にかかる基本税額

使っていない空き家であっても、土地や建物を所有している限り、毎年税金の負担が発生します。
固定資産税は、1月1日時点の所有者に課され、都市計画税は市街化区域などの不動産にかかる税金です。
ただし、住宅が建つ土地には住宅用地特例があり、課税標準額を抑えられる場合があります。
200㎡以下の小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準額が評価額の6分の1、都市計画税の課税標準額が3分の1に軽減されます。
とはいえ、誰も使わない状態でも支払いは続くため、土地評価額が高い地域では早めに税額を確認しておくと安心です。
納税通知書を確認し、維持費と売却時期をあわせて考えることが大切でしょう。

特定空家で税金が最大6倍

特定空家とは、倒壊の危険や衛生上の問題があり、周囲に悪影響を及ぼすと判断された空き家を指します。
屋根や外壁の傷みが目立つ家や、悪臭や害虫、草木の繁茂がある家は指定の対象になりやすいでしょう。
また、著しく景観を損ねている場合も、自治体から改善を求められる可能性があります。
勧告を受けると住宅用地特例から外れ、固定資産税が最大6倍になるおそれがあるため注意が必要です。
さらに、管理不十分な段階でも管理不全空家等と判断されることがあり、定期的な維持管理が税負担の増加を防ぐ鍵になります。
外観だけでなく、衛生面も整えておくと指摘を受けにくくなります。

行政手続きと代執行の問題

自治体の対応は現地調査から始まり、問題が見つかると改善に向けた助言や指導がおこなわれます。
それでも対応しない場合は勧告へ進み、住宅用地特例が外れることで翌年の税負担に影響します。
さらに、改善が見られなければ命令という行政処分となり、最大50万円以下の過料の対象です。
最終的には行政代執行により、自治体が所有者に代わって建物の解体などを実施することがあります。
その費用は、所有者へ請求されるため、助言や指導の段階で管理や売却の方針を決めておくことが大切です。
通知を受けたら放置せず、期限や対応内容を確認し、必要に応じて専門家へ相談しましょう。

空き家を高値で手放すための3つの売却方法

ここまで、空き家放置の危険性を解説しましたが、被害が大きくなる前に手放す方法もおさえておきましょう。
最後に、空き家を高値で手放すための売却手段について、解説します。

古家付き土地のまま売る

建物を解体せず、土地と建物を現状のまま売り出す方法を、古家付き土地と呼びます。
売主が先に解体費を用意しなくてよいため、初期負担を抑えて売却活動を始めやすい点が魅力です。
また、中古住宅を改装したい方や、一戸建て賃貸として活用したい方に検討されることもあります。
建物が古くても、立地や土地の広さに魅力があれば、購入希望者に価値を感じてもらえるでしょう。
残置物の片づけや草刈りを済ませておくと、内見時の印象が良くなり、価格面でも前向きな評価につながります。
契約時には建物の状態を伝え、責任範囲を整理しておくと引渡し後も安心です。

建物を解体して更地で売る

更地売却は、古くなった建物を解体し、土地だけの状態で売り出す方法です。
注文住宅を建てたい方や、駐車場などに活用したい事業者にも検討されやすくなります。
また、買主は解体を待たずに計画を進められるため、建物の傷みが大きい場合に向いています。
ただし、解体費用がかかるため、売却価格の上昇や期間短縮につながるかを確認することが大切です。
先に建物を壊すと住宅用地特例が外れるため、更地渡しの条件で取引を進める方法も検討すると良いでしょう。
解体前に見積もりを取り、周辺の土地需要と照らし合わせながら判断することが大切です。

即時売却手段の活用

早く手放したい場合は、不動産買取や空き家バンク、自治体の支援制度を活用する方法もあります。
不動産買取は不動産会社が直接買主となるため、現金化までの流れがスムーズです。
一方で、売却価格は仲介より下がる傾向があるため、速さと手元に残る金額の均衡を見極めましょう。
空き家バンクは、自治体が売りたい方と買いたい方をつなぐ仕組みで、地方移住を考える方にも届きやすい特徴があります。
さらに、条件を満たせば特別控除や家財処分補助を使える場合があるため、所在地の自治体へ確認して準備を進めると安心です。
複数の制度を組み合わせると、負担を抑えながら売却を進めやすくなります。

まとめ

空き家を放置すると老朽化で修繕費が増え、犯罪利用や近隣トラブルによる損害賠償などの危険が生じます。
管理不足で特定空家等に指定されると、住宅用地特例から外れ、固定資産税が最大6倍になる恐れがあります。
被害が広がる前に、古家付き土地や更地として売却し、制度も活用して早めに手放すと良いでしょう。